2016，请远离深圳楼市
导语：
深圳楼市2015年经历非理性的上涨，脱离了深圳经济和居民收入的基本面。2016年人民币贬值、资本外流、股市暴跌、香港房价下跌，很多投机客依然以高杠杆和众筹集资的方式进入深圳楼市，风险被急剧放大，危如累卵。
正文：
2014年国庆节，我曾经写过一篇文章《房价将迎来漫长下跌式的大调整》，预言中国二线城市的房价将进入缓慢的下跌通道，综合多地房价的实际走势和去库存的数据来看，基本验证了当时的观点。但是，我在那篇文章中并没有对一线城市（京沪深）进行分析，也没有对未来房价走势进行预测。
我居于深圳，在过去的1年来，经历了2件让人躲不开的大事。2015年上半年，在餐馆、地铁、论坛上会发现很多从来没有炒过股票的人，都在谈论股市，他们非常兴奋，眼里放光。后来的事情，大家都知道了，上证指数暴跌44%，创业板指数暴跌50%，股市的虚假繁荣，和杠杆牛市一道，灰飞烟灭。
2015年下半年，一批地产从业人员和自媒体通过各种文章、新闻发布深圳房价大涨的动态，以各种劲爆的词语搅动了深圳的楼市，一夜之间，很多人感慨与其学别人创业致富，不如买房翻身。打开微信群，楼市话题永远能引起共同话题，深圳人都在争论，引起楼市价格大涨的因素到底是什么，这种繁荣的局面是可持续的吗，现在买入是否可以躺着数钱？
要预测2016年房价将怎么走，我们首先要分析过去上涨的原因。只有先了解了过去驱动房价上升的关键变量，判断这些变量是否会持续发挥作用，才能对未来的走势做出准确的判断。
在此之前，先普及一个投资基础理论：市场有效理论。任何一项资产，在一个流动性好、信息充分的交易市场里，它的定价，已经反映了所有公开的信息。任何一个公开信息都不能促使价格短期急剧变化。资产价格的突然变动，一定是市场出现了此前未知的消息。投资业内人士经常以一个英文词语来表达这种定价反映：Price In。
大多数人都容易想到，深圳绿化好、空气好、城区土地有限，产业健康，人口净流入，是驱动深圳房价过去30年上涨的原因，也是使深圳并肩中国首都、国际金融中心之一的原因。但是，你有没有思考过，这些现状，并非是2015年上半年才从天而降出现的，而是过去10年早就被所有深圳人熟知的，早就Price In 进房价里了。根据市场有效理论，这些根本不是促使深圳房价在2015年上涨40%的原因！所以，如果有人拿这些理由来论述其合理性，基本可以无视了，他根本不专业。那么是央行的降息吗？也不是，因为包括沪深在内的全国都在降息，二线城市房价依然低迷，省下来的那点利息和房价比，九牛一毛。
我对楼市一直很关注，曾经留意到2015年3月底的330新政，放松二套房首付比例至40%，是深圳楼市此轮上涨的起点。但是居民要买房首先得有钱啊，为什么北京、杭州、成都、苏州、大连、广州等地居民的改善型需求没有大幅推升房价，偏偏深圳居民的资金量那么大，在高基数房价的基础上再次推升呢？解答不了这个问题，就解不开深圳楼市的迷局。
我们先来看一张走势图。
这是深圳创业板指数从2015年1月份至6月份的走势图，短短半年时间，指数从1400点上涨至4037点，涨幅达到188%。这代表什么？任何人花20万进入股市，半年时间上涨至57.6万。哇，这是不是天荒夜谈，暴富神话？这不是神话，这是2015年此时正在发生的纸醉金迷的现实。
中金公司依据中国证券登记结算公司的数据研究出，深圳当地开户的股东账户数接近1300万，不说深圳户籍人口，所有在深圳的人口中，超过60%以上的比例是股民。他们的账面财富在那半年间都增加了188%！
如果散户都能获得这么高的收益率，那么，那些在深圳交易所上市的创业公司呢？此半年，创业板总市值从4.4万亿剧烈上升至12.7万亿元。以深圳本地企业金证股份（600446）为例，其市值从119亿元，迅速上升至744亿元，高管和数百核心员工，和股民一道分享了625亿元的增量市值！
深圳人在半年之内的账面财富，迅速膨胀，正是推升深圳房价的背后之手。恰恰是这一变量，是深圳和北京、上海、杭州等城市相比，重大的差别所在，也是2015年房价快速上涨的核心变量！
很多人都没有意识到，股市的危机开始在2015年的6月份爆发，并且，开始如雪崩一样地溃败！在此后的半年多时间里，中国沪深股市，由证监会清理杠杆资金开始，连续经历人民币大幅贬值、资本外流、海外股市暴跌的事件，前后连续3波下跌，人称股灾1.0、股灾2.0、股灾3.0，上证指数暴跌44%，创业板指数暴跌50%，股民溃散，部分高杠杆投资者家破人亡，P2P金融倒闭潮席卷各省市，创业创新情绪进入冰点，资本寒冬到来。上市公司和股市投资人的账面财富，几个月就化为乌有！
楼市和其他流动性更好的资产不一样，它是大额交易，信息不充分，惯性更强。楼市突然上涨之后，并非每个人都意识到上涨的真正原因，它容易引发恐慌性入市的资金，同时诱发投机客、中介炒房的推波助澜。
进入2016年，人民币贬值，港币贬值，外资撤出大陆和香港，港股国企指数同样腰斩！
香港房价从2015年下半年至2016年，已经下跌了15%，业内人士预计，2016年还将下跌15%以上。根据网易新闻报道，香港先知先觉的业内人士，恒基地产主席李兆基旗下的豪宅项目，开盘定价，就比同区豪宅下跌了五成以上！
兴起于2014年底的互联网创业热潮，吸引了各路天使投资人、风险投资机构、政府基金的关注，包括深圳在内的一线城市，出现了很多的创业基地、孵化器，也一并随着资本寒冬的到来，而寂静了下来，倒闭的倒闭，关门的关门。
统计局公布了中国2015年GDP增长速度为6.9%，是1990以来共25年中增速最低的一年，并且依然看不到底部在哪里。连最乐观的高层智囊团，都预计中国经济转型的时间在3-5年范围，是否能成功，依然存在巨大的变数。一个国家的房价走势，长期来看，一定是和这个国家的经济活力、GDP数据成线性关系的，中国二线城市房价已经从高点开始下滑，进入了理性周期，随着未来人口红利的消失，可能会长期低迷。
深圳过去30年来，是中国所有城市中，对地产依赖最少，产业结构最为合理的。腾讯、招商银行、万科、大疆创新、华大基因等高科技创新性公司的迅猛成长，正是深圳产业健康的代表。但是毋庸置疑，这些公司也已经度过了快速成长期，进入了较为平稳的成熟期。深圳的经济和成长红利，已经在目前的人才结构、房价、相对高工资，得到充分的反映了。如果幻想未来深圳房价依然维持在高位，甚至是上涨，那么就必须依赖于新一代创新公司，能够从小长到大，达到这一批明星公司的高度。我虽然对深圳的未来充满信心，但是我真不敢想象未来深圳还能产生第二家腾讯。你敢想吗？！
长期来看，一个城市的房价，和人口是否净流入高度相关。过去10年深圳房价的走势，基本和年轻大学毕业生净流入量成正比。但是2015年房价大幅上涨后，深圳是否还能吸引一流的毕业生呢？我们以深圳最知名的互联网公司腾讯为例。虽然她已经过了最高速发展期，进入成熟期，但是依然是深圳、是互联网行业中吸引力最大的公司。我们看看什么样的年轻人才能买得起房子。
以名牌大学硕士毕业生为例。男，25岁，程序员，入职薪资标配为税前15K/月；扣除个人所得税及日常生活开支，月结余10K。他工作勤奋，每年年终奖金相当于4个月工资。第一年结余16万。前面5年根据年增长10%计算，将分别结余16万、17.6万、19.36万、21.30万、23.43万，累计97.70万元。女友的月收入为其60%，年终奖为2个月工资，每年增长为8%，5年累计49.28万元。小两口工作5年，职业发展极其顺利，生活节俭，不社交、不旅游，30岁时总共存款147万元。
注意，假如房价为6万/平，要买下80平米的房子，首付比例和各种税费，超过了150万。所以我们很清楚地看到，只有起步非常高，发展不走弯路的高端人才，才有可能在30岁左右凑够首付款。那问题来了，这种毕业生，在深圳的流入人口中，有多少比例呢？有1%吗？
所以，很多所谓的专家，搬出一套数据模型，来预测未来的流入人口，来论证深圳的住房缺口。殊不知，房价大幅变动之后，深圳对外来人才的吸引力已经大幅下降。我目前也在创办互联网旅游公司：青驿，才发现从2015年开始，要找到合适的程序员、产品经理，已经非常之难了，不仅一些优秀的应届生不再考虑深圳，连之前一些中等能力的深圳人才也在不断地流失。长此以往，深圳的竞争力还能保持过去一样吗？深圳的流入人口预期，还能那么乐观吗？
由于2015年房价的上涨，深圳涌现了大批的投机客，根据中原地产研究中心的统计，投机客的比例达到了30%，和2009年的相对高点时比例接近。他们买入房产之后，并不打算长期持有，会在3个月之内迅速脱手，以防范任何可能的波动风险。受到巨大收益的诱惑，楼市衍生出了新型的众筹集资、加大杠杆的投机模式。简单地说，就是几十个中介人员，集中零散资金，凑成首付款，众筹购房。同时，从内地地下金融机构贷款，放大杠杆比例。例如，以180万本金为基础，3倍杠杆借入540万元，首付买入4套房产，在3个月之内迅速脱手，偿还少数利息之后，所得将是单套房产涨幅收益的4倍！
这一幕是不是很熟悉？是的，你没有记错。2015年中国股市在5100点附近时，由于半年之内涨幅巨大，众多地下配资公司，以及证券公司，推出了高杠杆的融资资金，提供给被贪婪之心统治的股民，以满足他们暴富的诉求！杠杆资金的危害在于，一旦资产价格下跌，损失也将是成倍放大的。只要有一点风吹草动，杠杆资金就必须快速止损卖出，而一旦卖出又会造成价格下跌，危害又会继续放大，引发新一轮的踩踏式卖出，无穷无尽！
2016年1月20日中国银行内部通知：由于深圳中介人员参与房价炒作、杠杆买房的现象，要求从事中介的人员购二手房申请按揭贷款时，准入门槛除原有标准以外，借款人还必须在深连续缴满36个月的社保，且需同时申请公积金组合贷款。深圳房产中介人员达到4万多名，多家银行已经联合动作。这非常类似于证监会对配资公司、杠杆炒股的清理动作。我们呼吁，不仅仅银行要以实际行动去杠杆化，政府也应该参与到打击之中来，以避免房价高位暴跌，重演股市悲剧！
很多人跟我说，房子和股票不一样。确实，房子有社会属性，它有合理价值。但是，一旦将它放入交易市场，反映出来的恐惧、贪婪之心是一样的。置身于亢奋情绪和巨大泡沫之中，包括我在内，谁都无法保证自己不会被裹挟进去，充当了接盘的最后一棒。比如，17世纪的荷兰郁金香泡沫，上世纪90年代的海南楼市，2013年的P2P金融骗局，2015年的中国股市，2016年的深圳楼市。
有人说，一场如梦如幻的盛宴，通常以一种悄无声息的方式落下帷幕。
也有人说，泡沫只有当它破灭的时候，你才知道它是泡沫。
更多人喜欢说，只有当大潮退去，才知道谁在裸泳。
我只想说，我不是一个骗子，希望你不是一个傻子。
附注：
1. 范小明，青驿CEO。互联网、股市投资、旅游民生，熟悉哪个就和你聊哪个。百无禁忌，没有边界。
2. 我在青驿上的文章，涉及到资产买卖时的观点，不构成直接的交易建议，读者应自主决策，自担风险。
